よくある質問について 3

■区域区分について

・市街化区域、市街化調整区域について知りたい。

　→市街化区域とは

　　　計画的な市街化を図るため必要があるときに定める区域区分のうち、すでに市街地を形成している区域

　　及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域のことです。

　→市街化調整区域とは

　　　自然環境を守り、無秩序な開発を防ぐために設けられた区域のことです。

■開発行為について

・開発許可は、どのような場合に必要ですか。

　→都市計画法に基づき、開発行為をしようとする方は、あらかじめ市長の許可を受けなければなりません。

　　開発行為とは

　　　主として建築物の建築または特定工作物の建設を目的として、土地の区画形質の変更を行うことです。

　　区画形質の変更とは

　　　次のいずれか1つでも該当する場合を指します。

　　　　区画の変更：土地利用に伴う区画の変更や、道路・水路等の公共施設の新設・変更・廃止を行うこと。　　

　　　　　　　　　　（単なる分合筆のみを目的とした権利区画変更は除く。）

　　　　形の変更：30cm以上の切土または盛土などの土地の造成を行うこと。

　　　　質の変更：農地、山林、雑種地など宅地以外の土地を宅地とすること。

　　開発許可が必要となる場合は、区域によって異なります。

　　　市街化区域

　　　　開発区域の面積が1,000平方メートル以上の土地で開発行為を行う場合に開発許可が必要です。

　　　市街化調整区域

　　　　面積に関わらず、原則としてすべての開発行為に開発許可が必要です。

・市街化調整区域で建物を建てたい、建て替えたい、または、購入や売却を検討していますが、

　どのような手続きが必要ですか。

　→市街化調整区域で建物を建てる際には、原則として都市計画法に基づく許可が必要となります。

　　　建築が可能かどうかは、土地の状況や用途によって異なります。お客様の土地の状況を確認し、建築可能　

　　かをご案内いたしますので、下記の資料をお持ちのうえ、建築指導課の窓口へお越しください。

　　　・案内図（場所がわかる地図）

　　　・公図（法務局で入手）

　　　・土地登記簿謄本（昭和46年3月30日から現在までの履歴がわかるもの）

・市街化調整区域の空き地を所有していますが、不動産業者から「活用が難しい」と言われました。

　何か建物を建てることはできますか。

　→市街化調整区域でも、一定の条件を満たせば建物を建てることが可能です。

　　建物が建てられる主なケースとしては、以下のような場合があります。

　　　例1）線引き前からの宅地である場合

　　　　　  昭和46年3月30日以前から宅地として利用されていた土地であれば、戸建ての専用住宅を建築でき

　　　　　  る可能性があります。

　　　例2）都市計画法第34条に該当する場合

　　　　  　法律で定められた特定の目的や用途に該当する建築物、例えば日常生活に必要な店舗などが該当し

　　　　　 ます。土地の履歴や状況によって判断が異なりますので、詳しくは建築指導課の窓口でご相談ください。

・市街化調整区域に倉庫や車庫だけを設置することはできますか。

　→原則、単独での設置はできません。ただし、農業用倉庫のみ例外として設置が認められる場合があります。

　　　一般的な倉庫や車庫を単独で新築することはできません。また、事務所、作業場、共同住宅（アパー　

　　ト・マンション）、貸店舗などについても、原則として新築することはできません。

　　　ただし例外もあります。既存の住宅に付属する車庫や倉庫など、一定の条件下では認められる場合があ

　　りますので、詳しくは建築指導課へお問い合わせください。